Расскажу несколько основных ситуаций, с которыми я и коллеги столкнулись не так давно.

🗹 Попытка продажи квартиры на Ленинском проспекте по паспорту-клону.

Для проверки человек, называющий себя собственником, предоставляет паспорт. Паспорт, как и собственник, прекрасен всем, но, если оценивать всю совокупность обстоятельств, то возникают какие-то интуитивные сомнения. Опыт, в общем.

Не ошиблись. Оказалось, что паспорт был выдан совершенно другому человеку, не тому, кто его предъявляет и кто на фотографии.

Цена квартиры 25 млн., продажа, как всегда, срочная и продавец готов за оперативность дать хорошую скидку и отдать за 18 млн. Выстроилась, конечно же, очередь.

Кто купит? Человек без риэлтора или с риэлтором, незначительный опыт работы и размер вознаграждения которого, не предполагает провести проверки отличные от доступных самому покупателю бесплатных ресурсов Интернет.

Довольный тем, какую удачу он поймал за хвост, через некоторое время новый собственник получит предложение настоящего владельца вернуть жильё законному владельцу.

Далее суды, признание схемы мошеннической, квартиру по решению суда надо будет вернуть. А вот с возвратом денег покупателю большой вопрос.

Деньги, кстати, могут быть кредитными. Про “банк проверит”, в случае получения ипотечного кредита, уже ходят легенды…

🗹  На сделку пришёл собственник и начал подписывать документы левой рукой и ручкой с гелевыми чернилами)))))) Всё бы ничего, но обычно он пишет правой (было установлено при подписании авансового соглашения), а гелевые чернила имеют неприятную особенность)))))

🗹  Сокрытие информации о зарегистрированном браке на момент приобретения объекта недвижимости.

🗹  Сокрытие информации об использовании материнского капитала при расчетах за объекты недвижимости и, соответственно, ненаделение долями несовершеннолетних.

🗹  Выявление в схеме реализации объекта недвижимости по цепочке начиная от застройщика аффилированных участников сделок с признаками банкротства. Неоплата объекта недвижимости нынешним собственником – продавцом предыдущему собственнику на протяжении более 5 лет и, соответственно, неисполнение договора. А что такое неисполненный договор по ГК?..

При этом текущая реализация происходит по цене ниже рыночной. Предложение заманчивое, все люди симпатичные и приятные, документы у нынешнего собственника на первый взгляд в порядке. По косвенным признакам, вышла на всю цепочку предыдущих сделок, а там красота. Какие последствия? Заявлено банкротство, введено конкурсное управление, пересмотрены все сделки за ряд лет, выявлены сомнительные сделки, нанёсшие финансовый ущерб банкроту, подано исковое заявление в суд о признание сделок недействительными. И привет! Квартира возвращается назад и включается в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов и последующей реализацией, а покупатель остаётся с большим минусом.

🗹  Ну и, конечно, много сюрпризов таится в наследственных делах (отказники, состоящие на учете в ПНД и НД и тп). Наследственного имущества бояться как огня не надо, но смотреть надо глубже и на несколько шагов вперёд.

Что характерно для всех этих случаев? Все продавцы милые люди. Они коммуникабельны, приветливы, улыбаются.

Редкий самостоятельный покупатель, погруженный с головой в процесс торга и покупки, сможет объективно оценить обстоятельства целиком. Я часто наблюдаю, как покупатели хотят понравится продавцу, произвести на него благоприятное впечатление и потому, стараются не задавать неудобных вопросов, что-то додумывая самостоятельно или вообще никак не додумывая. А если и задают вопросы, то, как правило, формально, по принципу “знай наших, мы тоже не лыком шиты и интернеты читаем”.

Что касается заказа самостоятельных проверок у неких фирм. Они не занимаются глубокой аналитической работой. На выходе будет отчет о проверке продавца по публичным доступным базам данных. Они не видели продавца и членов его семьи и не могут предположить в каком направлении надо провести углублённый анализ.

В общем, рынок недвижимости в плане добросовестности игроков неблагоприятен, поэтому берегите себя и своё имущество.